房地產類不良資產的創新處置方式

2019-11-07 00:22:06 金融與行業

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什么是房地產不良資產?

房地產不良資產主要指以房產、地產相關物業進行抵押的不良資產,包括但不限于土地、寫字樓、存量房、投資物業等。

房地產是如何變為不良的?

第一類:涉及違規、違建、超建的房產

比如政府批復10萬㎡,結果開發商建了11萬㎡。此類房產會面臨拿不到批文,進而拿不到銷售證的局面,開發商無法實現銷售、無法支付工程款和銀行貸款,變成不良。

第二類:由于政府政策變更、政府領導換屆、城市規劃調整而導致的不良。這種風險主要發生在商業環境并不是很友好或者政治不穩定的地區,項目以大的城市綜合體為主。

第三類:因復雜的債權、債務糾紛進而形成的不良房地產。

這種以民營企業投資的地產項目居多。比如有位民企老板,之前拿地項目估值10個億,從銀行借了5個億,信托借了3億,又以股權質押的形式從民間融資了1個億,相當于10億的項目借了9億。

后來,由于項目沒設計好,銷量上不去,資金無法回籠,現金流斷裂,所有債權人一擁而上,將其訴之于法律。法院將整個項目查封,進而導致項目更是無法動工和銷售,債權債務人都凍在里面出不來,進而形成利滾利的局面。

第四類:市場定位不準,產品設計能力差、開發商操盤水平差,進而導致項目陷入困境。

例如一個包工頭,拿了一塊有湖景的地,堅持要實現自己的個人夢想和情懷,建豪宅。于是,在湖邊造了很多大別墅,但在當地市場,能夠買得起幾千萬別墅的都是高端客戶,不僅挑產品,還挑開發商,顯然這個民營老板的操盤水平和公司品牌支撐不了這么高的售價,于是房子賣的很慢,進而沒有資金支付工程款和銀行貸款,形成了爛尾樓。

第五類:純粹是基于市場原因導致的不良。如果一個地區的市場供應量過大,可能未來十年都處于去庫存階段,那么,房產項目變為不良也就不足為奇。

房地產抵押不良資產的特點

房產抵押不良資產的特點可以概括為:資產流動性程度差異較大;房產屬性多;處置過程中變數較多。

由于房產地段不一樣、屬性不一樣造就了資產流動性程度差異較大。抵押房產的屬性有商品房、唯一住房、商業地產、廠房等,不同的房產處理方式非常不一樣。在處置過程中遇到的變數非常多。可以總結出房產抵押不良資產的特點就是極度不標準化。極度不標準化的金融資產的處置起來會非常不容易,所以一般處置不良資產的機構會優先選擇城市中的商品房作為處置標的。

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1、散售型物業是相對容易估值的,比如周邊開發商拍地的價格、周邊市場的房價(市場比較法)、成本法(土地+建安成本)都是常用的估值方法。

2、持有型物業,持有型物業的估值核心邏輯在于它的租金和現金流,根據物業能產生的現金流和凈租金收入來對物業進行估值,同樣的現金流和租金收入的物業,在不同的市場環境中,估值會不一樣(包括資金充裕性、市場供應、投資人預期等因素都會影響估值),流動性寬裕、資金越多時估值越高。

房地產不良的創新處置方式

第一 不良資產證券化

不良資產證券化的整體流程這里不再詳細介紹,這個項目其實不單單適用于房地產行業,不良資產證券化可規避風險,增加資產的流動性,釋放資本,通過證券化,可以將流動性較差的不良資產轉化為市場上交易的證券,商業銀行從而獲得一塊資金來源。

第二 不良貸款重組上遷

與房地產開發商談判,以變更借款主體,?增加更有實力的擔保人或增加抵押物方式重組房地產行業貸款。其中“假按揭”貸款還原就是一種典型的貸款重組模式,它其實就是指針對“假按揭”貸款普遍存在的借款主體與用途不實的問題,對符合一定條件的“假按揭”貸款還原為公司類貸款。還原之后可根據借款人還款信用記錄和其他情況在規定時間后上遷為關注或正常貸款。房地產不良貸款及時重組,是快速處置不良資產的一種重要手段。?

第三 以物抵債

房地產行業貸款出現不良后,與房地產開放商談判,?要求把房地產企業最好的資產(具有保值能力及升值能力)和最易處置的資產(在最佳商業住宅位置)作為抵債資產來收取。有房產權證的優先收取,沒有瑕疵的房產優先收取,以能夠快遞處置為銷售的大量住宅優先收取,其次是商鋪,以求在最短時間內處置不良資產。?

第四?減免息方式

銀行經過多次與房地產開發商談判,房地產開發商承諾能夠籌集到歸還全部本金或本金加部分利息的資金,銀行可減免貸款全部或部分利息,這是一種常見的處置手段,是商業銀行主要選擇的處置方式。

第五?法律訴訟方式

當房地產行業貸款形成不良后,商業銀行應及時起訴,以訴催收,在各種催收方式中,始終穿插法律訴訟方式,交叉進行,給房地產開放商施加壓力,以達到處置根本目的。

第六?呆賬核銷方式

呆賬核銷是指金融企業依據財務政策及核算規定,通過使用呆賬準備金,對呆賬資產損失進行內部財務處理的行為。

第七?不良債權轉讓

不良債權轉讓是指將一戶或多戶不良債權按照市場價格實行“賣斷式”出讓的處置方式,不良債權轉讓應嚴格遵守國家及銀行信貸資產轉讓及不良貸款處置的政策制度規定。不良債權應公平、公正、公開,交易行為應科學合理、公開透明、簡潔有效,防止產生道德風險和操作風險。

第八 引進增量資金,救活房地產開發商,盤活房地產貸款

對于信用好的中小房地產開發商因資金鏈斷裂,在貸款進入次級以前,商業銀行在嚴控貸款規模的情況下,可與資產管理公司協商,使其參與房地產項目融資,為這樣的開發商提供所需資金,救活房地產開發商,盤活商業銀行房地產行業貸款,化解房地產金融風險。

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