孫宏斌談地產與信貸

2019-11-07 00:16:11 微博房產

來源: 一勺言今日中午11點半,孫宏斌在2019中國不動產金融年會上做了一個本色發言。在我看來,核心結論就是八個字:放棄幻想,重建希望。脫稿演講中,孫宏斌展示了難得的另一面:對數據嫻熟的運用,如數家珍——這重建了他在率真之外的人設,我開始覺得,他私下里應該是一個決策很理性、把主觀判斷與判斷依據牢牢綁定的地產董事長。融創2011年上市以后,市值與規模實現了大跨越。但是,我們總結下來,就會發現,通常行業巨頭最熱門的加杠桿工具(跟投),融創都沒有用過,用的都是常規激勵手段,卻依然實現了對行業前五名的跨越。事后我們諸葛亮一下,就會發現:也許,融創使用過的最大杠桿,就是孫宏斌個人判斷的力量:押注一個周期,然后壓倒性地投入,當這個周期的谷峰來臨時,又向行業同仁展現了自己的剎車技巧。在這個提速、降速、提速的故事里,藏著融創特有的兩個能力:1,大手筆地花錢,關鍵詞落在一個“大”字。2,高效率地回款,關鍵詞落在,并不追求過分的溢價。在孫宏斌的打造下,融創成了一個相當高效的貨值產銷一體化機器,一個以現金流為核心模型的高端地產樣本。說這么多,都是題外話,只是為了給孫宏斌的發言暖暖場。我根據自己的現場記錄,摘錄出11條脫水觀點。1,經濟不依賴房地產,已經是上升到政治高度的國家戰略。這個行業占據了太多的資源。2,在當前的語境下,我們這個行業不是一個講理的行業,大家要理解這次調控。未來的新形勢就是,錢不能進房地產,房地產不能成為刺激經濟的工具。3,限價其實是個好事情。首先,它幫助你把開發商的風險降低下來了;其次,政府的地價預期也下來了。4,房地產是一個掙錢很難、虧錢很容易的行業。掙一個億很難,但是虧一個億,買塊地就很容易實現。5,經濟增長不需要那么高,未來國家政策的核心就是,以人民為中心,房價不能漲。中央四中全會,非常有政治定力。我們決不能小看調控,以為它是短期的。6,2019年,地產行業的總銷售規模大概是16萬億元,這個規模會保持許多年。一直以來,大家都在搶增量,所以大家日子都好過。未來,在15萬億元的體量下,大家都在爭存量。7,未來,房企的負債規模總量會受到限制。房企依賴大幅度增加負債的增長模式,在未來的空間越來越小,將更多依賴經營現金流與股本金來發展。8,融創有四個策略。持續用利潤與銷售額來降低自己的負債率,堅定投資消費升級,堅定進入大健康、文娛、文旅等5-10年后的大行業,追求高質量。9,在政策建議上,我認為,對地產信貸的總規模可以限制,但是不能把按揭限制的太狠了,否則這個行業會很麻煩。按揭還是要有一定的增量。10,信貸要支持并購,因為并購是解決風險最快速的辦法。銀行用拍賣處理地產的違約,通常要三四年的時間,并購只需要三四個月就解決了。它是化解風險最好的手段。11,要支持頭部地產公司。地產行業前五名的市占率,大約有18%。五年后,大概市占率會達到30%。這個數據水平,是與其他行業的正常水平接近的。汽車行業的前五名占據了51%,啤酒行業占據了73%,空調行業占到了78%,手機行業前五名占到了83%。頭部房企市占率的提升,有助于提升地產行業的穩定度。免責聲明:自媒體綜合提供的內容均源自自媒體,版權歸原作者所有,轉載請聯系原作者并獲許可。文章觀點僅代表作者本人,不代表新浪立場。若內容涉及投資建議,僅供參考勿作為投資依據。投資有風險,入市需謹慎。???

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