超400家房企宣告破產誰才是最安全的房企

2019-11-07 00:16:11 漁村村長_

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注:從2019年始,房企最終信用得分由原始分數經過標準化處理得到,和往年信用得分不可比;原始分數越高壓縮程度越大,但不會改變房企之間的相對次序。?

說明

企業范疇:本榜單選取在中國內地以房地產開發作為主營業務的250多家A股和港股的上市公司,以2019年中報的數據為基礎(剔除了部分規模過小和房地產業務占比過低的上市房企),以動態預測視角,公平公正的原則制定;

部分上市房企作為2019年上半年表現較好的規模房企,調入榜單。另外一部分上市房企因為資產重組、業務變化等調出榜單。

評價標準:本榜單主要從規模房企信用安全的角度出發評價房企的生存能力,不適用于房企的成長性評價。截至目前,本榜單是國內唯一以動態的現金流為核心基礎,預測房企信用安全性相對排行的權威榜單。

本榜單還同時考慮到了杠桿率、規模效應以及永續債等因素的影響,在重點預測現金流對流動負債覆蓋的同時,還兼顧了資產對長期負債的覆蓋性;

本榜單是在有限的公開數據下盡可能地做出相對精確的預測,不能保證榜單中所有的房企信用都安全,但榜單未覆蓋的規模之下房企我們認為相對更不安全。隨著中國房地產行業的頭部集中效應,我們認為,本榜單中,信用安全值在60以上的房企相對安全。

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標準地產研究院保留對榜單排行的最終解釋權。

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時光容易把人拋。

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2019年的房地產市場,預測中的政策邊際改善沒有出現,房企融資渠道持續收緊,包括信托、信貸、海外債在內的各融資管道面臨金融主管部門的嚴厲監管。

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2019年前3個季度,房企累計境內債權融資額為5144億元,較去年同期的8287億元減少了37.93%。金九銀十的銷售反彈背后,以價換量、加速去化回款意圖明顯,反映房企資金鏈壓力。

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外部環境方面,央行貨幣政策主張“穩當前、調結構”,保持定力、穩健取向的基調不變。政治局會議亦提出,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

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在行業成長屬性漸弱、周期屬性漸強的背景下,房企競爭力切換到到內生增長性軌道,信用安全狀況重要性愈加凸顯。信用優秀、安全性強的房企更受青睞,能夠憑借較低的融資成本在拿地、銷售等方面獲得持續的競爭優勢,而信用安全狀況不佳的房企面臨更為嚴峻的挑戰。

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回顧上半年,標準地產研究院在年初發布的《2018年規模房企信用安全80強》得到現實印證。多家規模較大但是信用排名靠后的房企在2019年遭遇流動性危機,不得不選擇發行高利率海外債、兜售項目等方式紓困。

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不過需要指出的是,我們的榜單排名并非處于一條預設的路徑之上。之前相對安全的房企并不一定長期保持此等表現,之前安全狀況不佳的房企亦可通過良性運作或受益于外界變化改善處境。

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秉持對行業一以貫之的持續觀察,標準地產研究院現特推出《2019年中期規模房企信用安全80強》,旨在以2019年中報的數據為基礎,繼續以動態視角為原則、以現金流為導向、以規模上市企業為樣本指示行業信用安全狀況變遷,為地產行業安全縱橫剖析提供另一種角度的參考。

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行業整體信用安全趨勢解讀

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總體來看,期內規模房企信用安全延續了下滑趨勢。和2017年底、2018年中和2018年底相比,截至2019年中期80家規模房企信用平均得分分別下降了28.94%、20.32%、24.74%,創三年內新低。相對頭部房企來說,top30后的房企的信用安全惡化更加劇烈。

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剔除預收賬款的流動負債增加、杠桿率的攀升以及存貨周轉率的整體下降,是導致2018年中期規模房企信用安全下滑的主導變量,同時也反映了房企在負債端和銷售端的雙重壓力。

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值得注意的是,和2018年底相比,各大規模房企無論在短期信用表現方面還是在長期信用表現方面都掉頭向下,這說明行業的信用安全處境變化是普遍而非短暫的,折射出某種趨勢性變化。

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信用安全排名前三的依舊是中海、華潤和保利,并且中海繼續保持較大的領先優勢(從2019年始,房企最終信用得分由原始分數經過標準化處理得到,原始分數越高壓縮程度越大,但不會改變房企之間的相對次序)。央企由于對杠桿的嚴格控制(杠桿率中海2.59、華潤5.04、保利7.42)和現金流管理意識,在長期信用和短期信用方面更具競爭力。

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萬科、碧桂園緊隨其后。兩家龍頭房企具備規模優勢和真正的高周轉能力,降低了風險。相比之下,同等銷售規模的中國恒大排名35位,排名下降1位,主要是由于前期利潤釋放過快、預收賬款增長不及預期,以及流動負債高企、負債壓力較大。和2018年底相比,恒大杠桿率有所上升,達14.36倍。融創的排名下降8位,系流動負債有所增加減弱短期信用表現所致。

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2019年上半年銷售規模位列Top 11-20的房企,平均信用得分下滑了42.44%,超過平均水準。相對而言,第二梯隊的房企仍然處于加杠桿、擴規模、拼座次的賽道,某種程度上以犧牲安全性為代價。和2018年底相比,Top 11-20房企的平均杠桿率從8.57攀升到13.81,刨除極端房企,仍達9.67。

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其中,排名靠后的有陽光城(48位)、正榮地產(51位)、旭輝控股(54位)、中梁控股(72位)、中國金茂(74位)。陽光城、正榮、旭輝有永續債的因素,長期信用有待改進;中梁控股以38.7億元歸母權益撬動1976.9億元資產,杠桿高企;中國金茂預測未來收入對有息流動負債覆蓋不足,拖累短期信用前景。

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道路千萬條,安全第一條。風險和收益共同起舞,資金改善不及預期的情況下,無論是房企的股權投資者還是債權投資者,都需要加強對風險的甄別。????

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